简介：由于市场经济活跃，房价下跌较慢，房屋买卖合约被卖方中止情形屡见不鲜，房屋溢价损失也渐渐沦为审理二手房交易合同纠纷的焦点问题。而本案的争议焦点就是房屋溢价损失的计算出来与确认。
房屋溢价损失是可得利益损失，对于涉嫌房屋溢价损失支付标准，要根据具体情况明确辨别，展开如下分析： 2016年8月20日，朱某(乙方，买方)与王某(甲方，卖方)签定《存量房买卖合同》，誓约乙方向甲方出售广州市天河路X号物业，总成交价486万元;如一方原因造成无法展开网签及交易过户，则违约方需按本合同誓约总成交价的10%赔偿金另一方损失。上述合约签定后，朱某向王某缴纳了定金10万元。后王某以房价大幅度下跌为由，拒绝更改合同条款，并拒绝接受因应办理房屋过户的涉及申请。因双方协商未果，朱某将王某控告到法院。
【法院裁决】 一审判决：朱某与王某于2016年8月20日签定的《存量房买卖合同》不予中止;王某归还朱某定金10万元;王某缴纳朱某违约金486000元。二审裁决：保持一审判决;自本裁决递送之日起30日内，王某向朱某缴纳损失赔偿514000元。
【案件分析】 由于市场经济活跃，房价下跌较慢，房屋买卖合约被卖方中止情形屡见不鲜，房屋溢价损失也渐渐沦为审理二手房交易合同纠纷的焦点问题。而本案的争议焦点就是房屋溢价损失的计算出来与确认。
房屋溢价损失是可得利益损失，对于涉嫌房屋溢价损失支付标准，要根据具体情况明确辨别，展开如下分析： 一审法院指出，根据《合同法》第113条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不合乎誓约，给对方导致损失的，损失赔偿额应该相等于因债权人所导致的损失，还包括合约遵守后可以取得的利益，但不得多达违背合约一方议定合约时预见或者应该预见的因违背合约有可能导致的损失。” 根据上述合约誓约，“王某无法按合约誓约将该房地产出售给朱某的，应该向朱某缴纳违约金，违约金为该房地产成交价的10%，并撤回朱某已付的全部费用”，即王某在议定合约时可预见到的因违背合约有可能导致的损失为成交价的10%，而对于房价的大幅度下跌，是无法意识到的。因此，王某不应将定金10万元归还朱某及向朱某缴纳违约金48600元。
宣判后，王某上告一审判决，向二审法院明确提出裁决。二审法院指出，本案中，朱某主张王某赔偿金房屋差价损失1554314元，即为拒绝王某赔偿金其因交易不成遭到的房屋差价的求得利益损失。
根据《合同法》第114条第2款的规定，誓约的违约金高于导致的损失的，当事人可以催促人民法院或仲裁机构不予减少。在一审判决缴纳前述违约金及款项外，朱某裁决指出誓约的违约金过较低，催促按照实际损失不予赔偿金，有法律依据。
关于涉嫌房屋差价损失金额，参照涉嫌房屋自交易之日至双方同意中止之日所在区域的房屋市场价格变动情况，再行融合双方合约的实际遵守程度、履行合同的适当开支、当事人的罪过程度等因素。法院酌定朱某因交易不成遭到的房屋差价损失为100万元。双方合约誓约的违约金486000元尚足以填补朱某的实际损失，对违约金足以填补的损失部分王某仍应予以赔偿金，故王某还不应再行向朱某缴纳514000元作为实际损失赔偿。
对朱某明确提出的赔偿损失诉讼请求远超过前述金额的部分，本院未予反对。房屋溢价损失的法律问题 房屋溢价损失的性质主要不存在以下观点： 一、溢价损失是可得利益损失; 二、溢价损失是实际损失。回应，该案件反对溢价损失是可得利益损失。理由如下:房屋溢价损失是指由于房价下跌，出卖方债权人拒绝接受履行合同，造成合约中止时同签订合同时的房屋价格不存在差额的损失。
它是源自出卖方债权人，该溢价损失是守约方的期望利益损失。只要合约应允遵守就不会由买受人所取得，即如果没债权人不道德的再次发生，买受人是可以取得利益的。由于房屋溢价损失系由可得利益，因此在本案审理过程，对于如何限于《合同法》第113条不存在一种观点，即本案一审的观点。
根据《合同法》第113条由此可知，可得利益是一种未来的必需通过合约的实际遵守才能构建的利益，是当事人议定合约时需要合理预见的利益。在本案中，房屋溢价损失是当事人在议定合约时不需要合理预见的利益，故违约方不应按合约誓约的标准向守约方缴纳违约金。但在处置房屋溢价损失问题中，不应全面、解读、做到以下三点： 一、《合同法》第六条规定：“当事人行使权利、履行义务应该遵循诚实信用原则。” 该原则拒绝当事人在议定、履行合同、以及合约中止后的全过程中，都要真诚守信用。
在房价大幅度下跌时，违约方拒绝接受履行合同，反而需要从债权人不道德中受益。违约方仅有按合约誓约的标准向守约方缴纳违约金，似乎不合乎诚实信用原则，也有利于引领死守合约、轻信用的交易秩序构成。二、房屋买卖合约与其他买卖合同有所不同的一个特点在于：“守约方如果要超过合约遵守后的利益状态，必定要以当前市场价售予房屋，买方自由选择同卖方签定买卖合同时则意味著其丧失同其他人议定合约的机会。” 因此，房屋溢价损失在签订合同时对买方而言是一种可得利益，在卖方债权人明确提出解除合同时，房屋溢价损失则转化成为实际损失，即因房地产市场价格上升，房屋溢价损失在卖方债权人时，买方要代价更好的成本去出售最相类似于的房屋。
三、根据《合同法》第114条规定“当事人可以誓约一方债权人时应该根据债权人情况向对方缴纳一定数额的违约金，也可以誓约因债权人产生的损失赔偿额的计算方法。誓约的违约金高于导致的损失的，当事人可以催促人民法院或者仲裁机构不予减少;誓约的违约金过分低于导致的损失的，当事人可以催促人民法院或者仲裁机构不予必要增加。” 在上述案件中，二审法院指出双方誓约的违约金显著高于实际损失即房屋溢价损失，故依法不予调整。综上所述，处置房屋溢价案件不应根据公平公正原则考虑到合约的实际遵守情况、双方罪过程度等。
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